【现“声”说法】糟心！楼上水管破裂致楼下渗水第一时间必须这样做……

  为听众朋友们详细分析案件中的法律关系、讲解案件所适用的法律和法规，提示群众在遇到类似情况时怎么样更好的维护权益，通过“以案释法”为切实提高广大群众的用法水平起到积极的作用。

  孙巧英律师：浙江慈鼎律师事务所资深律师，孙律师主要办理民商法领域的案件，热衷于法律公益事业。

  两家系邻居分别居住楼上和楼下，因楼上一家的厨房水管突然破裂导致楼下一家受损。因此，楼下邻居诉至法院，要求财产损害赔偿。另外，该房屋用于出租，因楼上问题造成该房屋异常出租和收取租金。而且，楼下与承租人已约定交房日，若逾期交房，应由楼下住户向承租人支付违约金。现因楼上原因使得楼下房屋受损，导致未能向承租人按时交房。楼下不得不向承租人支付违约金。故要求支付赔偿承租人的违约金和租金损失。

  侵害物权，造成权利人损害的，权利人能请求损害赔偿，也能请求承担其他民事责任。楼下邻居作为该房屋的所有权人，对该房屋的权利依法应受保护。根据法院查明的事实，楼上邻居作为其房屋的所有权人，因房屋管理不善导致房屋漏水，给楼下邻居的财产造成了损害，依法应当承担赔偿相应的责任。关于损失数额。依据法院委托对楼下房屋漏水损失评估报告确定的损失数额予以确认。关于违约金损失，根据楼下邻居提交的房屋租赁合同、收条、证人证言等证据，足以证明该项违约金损失。关于租金损失。租金损失应以漏水导致涉诉房子没办法正常使用的合理期间，参照该房屋相同区域的租金标准予以确定。

  房屋漏水问题大多有三类：一是因开发商建房质量上的问题导致漏水，应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修导致漏水，应为涉诉楼房的产权方或管理方；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等问题造成漏水，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。因此并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担相应的责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水原因及漏水设施的物权归属问题。漏水成因和赔偿义务主体的确定是这类案件审理的焦点。如果是房屋内共有设施设备年久失修导致漏水，赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。

  在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，并做证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找社区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

  如果协商修补不成，则可采取以下方式：例如邀请有 关人员进行现场公证。同时对于损失的赔偿范围，建议委托有评估资质的单位，如价格认证中心等，到现场做评估。待有关手续、证据完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互体谅，妥善处理问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都能够理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。

  我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和需要注意的几点告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关法律法规的行为时，应当通知行为人立马停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处置。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司若是没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿相应的责任。但如果物业公司已尽到义务，则不承担责任。

  根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。需要注意的是，如果房屋漏水属于房屋的品质问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量上的问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。

  《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

  《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。同时，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

  《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

  《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量上的问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿相应的责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。